一、格力地产概述
0）查理芒格说过，一个人一生只需要找到三只优秀的股票，那么他就会变得非常富有，而格力地产，就是足以改变投资人命运的一只股票。
1）年2月19日，珠海国资委将格力集团旗下的格力地产等相关资产注入到珠海国资委新成立的子公司珠海投资控股，相当于爸爸（珠海国资委）无偿拿走一个儿子（格力集团）的东西，给了另一个儿子（珠海投资控股）。
2）珠海投资控股旗下有两个公司，港珠澳大桥管理公司和格力地产，格力地产最初的计划是用于发展特色地产，但是结果并不如意。
3）由于发展受阻，格力地产逐渐变成了一个融资平台，准备装入新的业务——免税业务。格力地产重组珠海免税，于年5月和年12月搞了两次，第一次失败了，第二次取得了阶段性的成功，实现了对珠海免税的全资收购。
4）这里的股权关系是，珠海国资委是爷爷，珠海投资控股是爸爸，格力集团是伯父，格力地产是自己，港珠澳大桥管理公司是哥哥，珠海免税是儿子。
5）格力地产全资收购珠海免税后，转型为以免税消费为主，以生物医药大健康、精品地产为辅的公司。
6）在生物医药大健康方面，年5月，格力地产通过子公司以17.26亿元收购*ST科华18.63%股权，然而收购后意图将股权转手给圣湘生物，中途因为科华生物子公司西安天隆拒绝配合年审导致21年科华未按期出财报导致戴帽戴星而暂时告终，格力地产在大健康方面，更像是一个随时要出售股份的二道贩子。
7）在精品地产方面，目前房地产依旧是公司的主营业务，22年财报中营收占比达84%。
8）在免税消费方面，珠海有免税三驾马车：口岸免税（中国最大陆路口岸）+横琴免税岛（创新方）+海南免税（三亚合联）
①粤港澳口岸免税店：目前占免税业务80%-90%的拱北口岸已在疫情期间完成扩建，从2,㎡扩建到㎡，又新增了大桥口岸店和横琴口岸店。
②横琴创新方免税店：按最新重组草案批露，第一期拟装修面积为2万多平米，未来还会建设更大的旗舰店免税城。
③三亚合联商业综合体项目：将建成一栋地上5层、地下2层的高端零售商业中心，总建筑面积11.8万平米，项目将综合自营及联营的方式开展经营。
二、格力地产的财务分析
1）营收在21年之前十多年的时间实现稳步增长，但在22年发生腰斩。
2）净利润刨去年的剧增，在21年之前的十多年时间里迟滞，一直在5亿左右徘徊，但是在22年发生了高达26.8亿的巨额亏损。
3）盈利能力持续下滑：毛利率从几年前的40%多，下降到22年24%，净利率从几年前的20%下降到21年的6%，而在22年则发生了巨额亏损。ROE从几年前的8%下降到21年的5%。
4）资产负债结构极差：资产负债率达79%，应收账款2亿，应付账款16亿，合同负债52亿。
5）现金流极差，随时有身死之危：截止23年一季度，类现金45亿，短期借款14亿，一年内到期非流动借款92亿，长期借款57亿，应付债券4亿。
6）分红很差：多年不分红。
7）存货惊人：总资产亿，存货亿。
8）轻资产：总资产亿，固定资产7.5亿。
三、格力地产SWOT分析
1、优势S：
1）区位优势：
①粤港澳口岸免税店：港澳每年出入境达1亿多人次，陆路口岸拱北口岸是我国最大的陆路口岸，而公司在该口岸拥有80%的免税店。
②横琴创新方免税店：横琴是一个地名，是一个小岛，紧邻大陆，与大陆依靠大桥连接，就像厦门，横琴在珠海市南部，右侧就是澳门。横琴免税岛具有得天独厚的竞争优势，人们相对于去隔海相望的海南代购，去珠海横琴代购成本低；粤港澳大湾区购买力极强；交通便利；珠海有旅游资源，购物后顺便旅游。
③三亚合联商业综合体项目：海南免税业务的扛把子就在三亚，当海南把这样的肥缺给了公司，据传背后可能有一笔交易，既然是猜测，就不乱说了。
2）特许经营权：珠海免税，不仅拥有免税牌照，且是国内唯一一家全资拥有免税、有税、保税（跨境）三大业务的免税商，截止23年4月，珠海免税共拥有14个陆路口岸和机场口岸免税店、7个商业综合体和2个跨境电商体验中心。
3）股权优势：在22年4月4日的公告中，格力地产拟向珠海市国资委、城建集团发行股份及支付现金，购买其合计持有的珠海免税%股权，交易作价89.78亿元，其中以股份支付交易对价76.31亿元，剩余以现金支付。这种交易方式其实就是爸爸把自己的资产给了儿子，同时要让儿子知道，我永远都是你的爸爸。最终格力地产让渡了一些股权和钱，最终得到了珠海免税%股权，一切都是在爸爸的撮合之下达成的。
4）供应链优势：供应链是免税企业最为核心的竞争力，经过40余年在中国免税行业的深耕细作和沉淀积累，珠海免税集团与多家全球知名品牌供应商建立了长期稳定的合作关系，与余个世界顶级品牌保持着战略合作关系。近年，珠海免税集团不断加大投入，包括主推直采，以及加大香化产品的采购力度，搭建培育线上平台，并将推进智慧门店、智能仓储中心等建设工作。
2、劣势W：
1）经营挑战性：格力地产之前从未经营过免税业务，当公司接过规模巨大的免税业务时，需要一段时间的磨合期。
2）债务负担：目前公司债务沉重，随时有身死之危。
3、机会O：
1）定增战略：预期通过定增引入战略投资者，并缓解公司流动性问题。
2）持续扩张：年下半年以来，珠免拿下了广东中山港、珠海湾仔口岸、珠海横琴口岸，进一步扩充了公司的免税业务。
3）走出疫情阴霾：免税业务受到疫情影响很大，哪怕中国中免也不能幸免，而如今疫情好转，免税业务会走出阴霾。
4）免税品类完善：目前免税品种主要集中于烟酒，日后可以将奢侈品等纳入近来。
4、威胁T：
1）地缘政治风险：现在人们都不爱去香港买东西了。
四、格力地产的投资逻辑
1）虽然我们通篇都是在谈论格力地产的免税业务，但是实际上，截止22年年报，公司84%的营收都来自于自己不温不火的房地产业务，公司在22年12月份才开始转型免税业务，但由于疫情的影响，免税业务更是一片萧条。
2）然而，随着疫情的回暖，免税业务进一步的扩张，格力地产将从房地产企业转型到免税业务公司。市场对免税业务和对房地产的估值可完全不一样，因而，在格力地产转型的过程中，存在一波套利机会，与此同时，疫情所压制的三大免税业务的净利润，可能迎来触底反弹。届时，净利润，会伴随PE，迎来一波量价齐升。
3）虽然珠海免税的实际业务量不到中国中免的5%，但是公司的免税业务十分优良。中国中免的免税业务遍布全国，良莠不齐，但是珠海免税毗邻港珠澳，港珠澳大湾区是中国最富庶、人口最密集、消费能力最强的地区。
4）格力地产的核心竞争力是什么？是有一个好爸爸，总感觉这是一个创二代，在爸爸的保驾护航下，进行创业的故事，以至于到后面，老爸感觉这个儿子实在是不争气，就干脆给了格力地产一个运营30多年的成熟项目——珠海免税，就这还不够，在22年年末又添了好多业务，甚至联系了自己的老友——海南，把三亚业务也给了自己的儿子，有一种明神宗宠爱福王朱常洵的既视感，瘦天下以肥王。
5）截止年5月12日，格力地产的市值是.8亿。我们基于在20年格力地产第一次想要收购珠海免税业务时，所披露的重组预案中的信息来进行估值。
6）珠海免税的净利润，18年是6.3亿，19年是7.2亿，20年是1.3亿。由于三年疫情，免税业务自然受到打击，我们假设珠海免税没有疫情影响，按照惯性增长，正常年份给个7亿估值，不高吧，同时，再加上与最初珠海免税无关的海南三亚免税，再加上22年下半年才并入公司的广东中山港、珠海湾仔口岸、珠海横琴口岸，一共给个9亿净利润不过分吧。当然，我还看到了一个估值，是12.5亿的净利润。
7）以中国中免作为参照，中国中免5年的平均PE=58，给珠海免税在中免历史上中等偏下的PE=40，不过分吧，只要有耐心，总会等到的。此时，单单是格力地产的免税业务的市值就高达亿，另外，格力地产还有房地产业务和生物资产业务，毕竟房地产还有亿存货，生物资产也的的确确真金白银投入了17.26亿。当然公司也有很多负债，虽然计划引入战投来缓解流动性危机。
8）综上，当格力地产的各项业务恢复，公司的市值有望回到亿，距离当下还有1倍多的涨幅。
9）如果按照另一种不那么卑微的估值方法，恢复正常营业的珠海免税的净利润是12.5亿，PE=58，毕竟虽然珠海免税业务不大，但是非常精致，担得起这样的估值。再加上格力地产的其他业务，算作75亿，那么格力地产的总市值则是亿，距离当下还有4倍多的涨幅。
五、格力地产的估值
1）当前价值：.56亿（DCF估值法，N=15，22年0亿，23年6亿，24年12.5亿，之后的12年，以24年为基准，年化增长率5%，折现率1.8%）
2）安全边际：70%
3）建仓价格：亿
4）3年内可能达到的价值：亿（根据如上分析）
5）安全边际下建仓，3年后平均年化收益率80%。
6）现在亿建仓，3年后平均年化收益率77%。
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